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13 mai 2021

Cest le bon moment pour acheter une sweet home en Australie

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Viewing 6 replies - 1 through 6 (of 6 total)
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  • #92226
    Geoffrey31
    Membre
    Résident

    Et ca ne fait que commencer ! 😉



    #92227
    Xavier-Perth
    Membre
    Résident
    Age: 63

    Curieusement c’est loin d’être le cas des locations, particulièrement à Perth!
    Elles flambent allegrement…



    The West is the Best
    #92228
    cbaudia
    Participant
    Résident

    En effet, je suis assez d’accord avec Xavier.

    Meme si une baisse est observee sur les 6 dernieres annees, le marche de l’immobilier en Australie (je parle des capital cities) reste tres cher, que ce soit pour la location ou l’achat dimmobilier avec interest rates qui sont tout de meme autour de 6% !

    Le taux de vacancy sur Perth par exemple avoisine les 1.6 % (Source:http://www.news.com.au/), ce qui a pour effet l’augmentation des loyers proche de l’insupportable parfois… Et qui pousse la Gen Z a achete en masse et s’endetter sur plusieurs decennies.

    Aujourd’hui la RBA a annonce une baisse du cash rate (interets verses par les banques) de 0.25 point: passant ainsi de 3.75 a 3.5%. Pour info, nous etions a 7.25% en Mars 2008 (Source: http://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate.html) …

    Il y a toujours de bonnes affaires hors des grandes villes australiennes mais j’ai cherche a investir sur Perth, a Scarborough notamment et voici quelques chiffres:
    – villa avec 2 chambres, premiers prix autour de AUD350,000 (Source: https://www.realestate.com.au/buy)
    – villa avec 3 chambres, on monte a AUD$450,000 (Source: https://www.realestate.com.au/buy)

    Il faut maintenant faire un tour par un « mortgage calculator » et comparer les resultats avec ses aspirations de vie (en gros, combien de temps on souhaite rester en Australie…).
    Pour les taux d’interets actuel, je me suis servis de lien:http://www.infochoice.com.au/home-loans/fixed/interest-rates/

    Avec l’aide du calculator (http://www.ingdirect.com.au/home_loans/calculators/home_loan_repayments_calculator.htm) et les donnees suivantes, on obtient:
    1. Achat du bien immobilier – $400,000
    2. Apport personnel – $40,000
    3. Mortgage – $360,000
    4. Interest rates – 6%
    5. Mortgage Term – 30 ans

    Resultats:
    $2,158 a debourser par mois pour rembourser le pret
    $417,000 d’interets (!!) payes au bout de 30 ans

    Il faut egalement prendre en compte quelques aides de l’etat, les debattement, les taxes, frais de maintenance etc … Le meilleur outil en ligne que j’ai pu trouver est celui ci: http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html.
    Avec les chiffres indiques precedemment et en estimant une augmentation des loyers alignes avec l’augmentation des prix de l’immobilier (j’ai pris 3% mais les indicateurs montrent une valeur plutot negative du taux annual depuis un peu plus d’1 an: http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/A)

    Maintenant, on arrive a la pure speculation sur l’effondrement (ou non) de la bulle immobiliere autant en Australie qu’en Europe (en Europe, elle a deja commence – en decalage avec les USA et UK). A Perth, avec les gros projects LNG en cours et une forte croissance (economique et demographique), les indicateurs economiques semblent au vert pour les 5-10 prochaines annees mais cela reste a prendre avec des pincettes car l’economie australienne reste tres liee aux demandes chinoises en ressources, elles meme sujettes aux fluctuations internationales (notamment americaines).

    Pour revenir au sujet initial, l’achat d’une maison en Oz depend evidemment des ses capacites financieres, de resultats economiques difficiles a maitriser mais aussi de son plan de vie !

    Pour ma part, je ne me vois pas rester toute ma vie en Australie donc un mortgage sur 30 ans ne m’interesse pas – je prefere louer pour les 3-4 prochaines annees et rester dans une suburb qui me plait.

    Par contre, j’essaie de realiser un investissement locatif en France, a partir d’un pret contracte en France. Pour cela, j’ai fais le pari sur la faiblesse de l’Euro sur les prochaines annees au moins, d’une demande anticipee de demande de locations dans le Sud de la France et de rester en australie pour les 3 prochaines annees afin d’accelerer les remboursements de mon pret. La bulle immobiliere francaise est en phase descendante, les taux d’interets vont baisser, les prix de l’immobilier egalement mais il sera plus difficile d’obtenir un credit … C’est en tout cas mon sentiment sur les analyses des courbes de Friggit (Source: http://www.immobilier-danger.com/Courbe-de-Friggit-024.html).
    Par contre, une baisse trop rapide des loyers (amorcee pour la premiere fois depuis 1998 au debut de cette annee) pourrait me mettre dedans mais sur un 2 pieces proche du centre ville dans une ville dynamique, j’espere etre epargne.

    Je ne suis pas economiste, encore moins devin et j’essaie de jongler avec les sources d’information que j’ai a ma disposition ( et parfois contradictoires !). Si vous avez des suggestions, avis, retour d’experience n’hesitez pas! C’est un choix financier important et tout conseil est bon aprendre !

    Merci.

    Tof

    Note: Plus d’explications sur le fonctionnement du buy vs rent calculator, c’est ici: http://www.housepricecrash.com.au/is-it-better-to-buy-or-rent.html



    Un WHV en 2008,un 457,un second,la PR et citoyens depuis Mai 2013!
    #92229
    jokerz
    Membre
    Résident

    excellent!
    merci Tof, tres interessant tout ca…



    En Australie depuis 2008.
    #92230
    Anonyme
    Inactif

    Cette baisse est en train de profiter à ceux qui ont déjà le cash sur leurs comptes… les professionnels de l’immobilier notamment…


    @cbaudia
    : j’ai reçu cette info d’un ami qui est justement de Perth et qui tente de profiter de cette baisse pour s’acheter une maison : il ne va pas l’acheter à crédit parce qu’il a le cash sur son compte. Il souhaite également une transaction de particulier à particulier pour éviter tous les frais générés par des intermédiaires… Son seul souci est que les propriétaires de la maison de ses rêves ne sont pas décidés à la vendre… 😆 j’ai beau lui envoyer des liens sur de jolies maisons à vendre sur Perth notamment dans les environs : proche de l’Océan parce que je suis intéressée… 😀 il est têtu : il veut celle qui est derrière chez lui à Perth 🙂



    #92231
    cbaudia
    Participant
    Résident
    Rainbow wrote:
    Cette baisse est en train de profiter à ceux qui ont déjà le cash sur leurs comptes… les professionnels de l’immobilier notamment…


    @cbaudia
    : j’ai reçu cette info d’un ami qui est justement de Perth et qui tente de profiter de cette baisse pour s’acheter une maison : il ne va pas l’acheter à crédit parce qu’il a le cash sur son compte. Il souhaite également une transaction de particulier à particulier pour éviter tous les frais générés par des intermédiaires… Son seul souci est que les propriétaires de la maison de ses rêves ne sont pas décidés à la vendre… 😆 j’ai beau lui envoyer des liens sur de jolies maisons à vendre sur Perth notamment dans les environs : proche de l’Océan parce que je suis intéressée… 😀 il est têtu : il veut celle qui est derrière chez lui à Perth 🙂

    J’aimerais aussi pouvoir avoir 500.000 dollars en cash c’est sur 🙂 . C’est en effet le montant moyen des maisons que j’ai visitees a Scarborough… Malheureusement, les taux d’interets et prix des maisons restent prohibitifs… pour le moment.

    Par contre, la bulle immobiliere australienne existe belle et bien. Certains experts pensent qu’elle a meme explosee et emboite le pas aux USA (Source: http://www.propertyobserver.com.au/residential/abs-figures-show-australia-s-housing-price-bubble-is-bursting-steve-keen/2012050254514)… Comme tu l’as dit, le prix des maisons continuent de baisser (avec une exception sur Darwin d’apres les chiffres de Mars 🙂 – Heureusement, on a la RBA pour nous donner toutes les statistiques que l’on veut : http://abs.gov.au/AUSSTATS/abs@.nsf/Lookup/6416.0Main+Features1Mar%202012?OpenDocument.

    Si c’est pour un achat d’habitation principale, il serait avise d’attendre encore un peu au cours de l’annee 2012. En esperant que les banques finissent enfin par repercuter la baisse de cash rate annoncee par la RBA en debut de semaine (Cela s’applique si tu prends un mortgage 😉 )… De plus, les personnes ayant investis dans l’immobilier pourrait s’apercevoir de leur pertes et decider de vendre avant que leur dette ne soit trop importante.
    (Source: http://www.prosper.org.au/2012/02/23/prosper-sees-property-price-falling-15-perhaps-20-in-2012/)

    J’ai encore bcp de mal a comprendre l’evolution des loyers lors de l’eclatement d’une bulle, si quelqu’un peut m’eclairer ! En attendant, je continue de chercher.

    A+.

    Tof



    Un WHV en 2008,un 457,un second,la PR et citoyens depuis Mai 2013!
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